築年数による価格下落カーブの最新版：2026年にあえて「築20年前後」を狙うべき理由

2026年「マンション1億円時代」の賢い戦い方

2026年現在、東京23区の新築マンション平均価格が1億円を突破し、多くの購入検討者にとって「築浅」はもはや手の届かない存在になりつつあります。このインフレ局面において、私たちが注目すべきは「築年数による価格の下落がどこで下げ止まり、どこで再び動き出すのか」という定量的なデータです。

Home Questでは、都内23区の数万件に及ぶ成約データと販売データを元に、最新の下落カーブを算出しました。その結果、浮かび上がってきたのは 「築20年前後（2006年前後築）」という、極めて歪みの大きいお宝ゾーン の存在です。

なぜ今、あえて築20年を狙うべきなのか。その論理的根拠をデータとともに解説します。

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【データ分析】23区全体では「築20年で4割安」が定説

まず、東京23区全体の中央値データから算出した「㎡単価下落率」を見てみましょう。新築・築浅（築0〜3年）を基準（100%）とした場合、中古マンションの価値は以下のように推移します。

• 築10年時点：約77%（23%下落）
• 築20年時点：約58%（42%下落）
• 築30年時点：約42%（58%下落）

特筆すべきは下落のペースです。新築から築10年にかけては、いわゆる「新築プレミアム」が剥落するため、年間平均で2%以上の急激な下落が見られます。しかし、築10年から築20年にかけては下落の勾配が緩やかになり、築20年時点で価格は約4割引きという、居住実態と価格のバランスが最も優れた状態になります。

しかし、この「全体平均」だけを見て購入を判断するのは危険です。エリアによって、このカーブの形状は全く異なるからです。

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都心5区の特異性：築20年まで続く「資産価値の高原」と、その後の「崖」

Home Questの分析で最も興味深い発見があったのは、都心5区（港区・渋谷区・中央区・千代田区・新宿区）のデータです。

都心部において、築10年から築20年にかけての価格下落率は わずか7.7% にとどまっています。これは、周辺エリアの同期間の下落率と比較しても極めて低く、一度購入すれば築20年までは価値がほとんど目減りしない「高原状態」にあることを示しています。

しかし、注意が必要なのはその先です。データによると、都心部では 築20年を超えた瞬間に、価格が42.6%も急落する「崖」 が存在します。

なぜ都心では「20年の崖」があるのか？

これには2つの要因が考えられます。

1. 税制と融資の壁：住宅ローン控除の適用や、金融機関の担保評価が「築20年（または25年）」を一つの境界線としているケースが多く、需要層が入れ替わるため。
2. 管理の実態：多くのマンションで2回目の大規模修繕を控え、配管の更新時期（後述）と重なることで、市場の評価が厳しくなるため。

つまり、都心部で築20年前後を狙う際は、この「崖」の手前で賢く買い、出口戦略を明確にすることが重要です。

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2006年築（築20年）物件が「オーバースペック」と言われる理由

単なる数値データだけでなく、建築的な視点からも「築20年前後」は狙い目です。

2026年から数えて20年前、つまり2006年前後に竣工した物件は、いわゆる「不動産バブル」の直前に企画されたものが多く、現在の新築マンションではコスト高で実現困難な高い仕様が標準装備されているケースが多々あります。

• 逆梁アウトフレーム工法：天井付近まで広がるハイサッシを実現し、採光と開放感が抜群。
• 二重床・二重天井：メンテナンス性と遮音性に優れ、リノベーションの自由度が高い。
• 贅沢な共用部：土地取得費が現在より安かった時期のため、エントランスや植栽にゆとりがある。

2026年現在のコストカットが目立つ新築物件に数億円を払うよりも、2006年築の「骨太な」名作マンションを4割安く買い、内装を自分好みにリノベーションする方が、実質的なQOL（生活の質）と資産価値のバランスは圧倒的に高くなります。

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データには現れないチェックポイント：配管と修繕履歴

「築20年はお得」というデータがある一方で、リスクを見極めるプロの視点も欠かせません。築20年前後の物件で必ず確認すべきは 「専有部の配管」 です。

1980年代前半までの物件とは異なり、2000年代の物件の多くは「新耐震基準」をクリアしていますが、配管の材質や構造には差があります。

• サヤ管ヘッダー工法が採用されているか？（将来の配管交換が容易か）
• 修繕積立金が適切に段階増額され、大規模修繕の原資が確保されているか？

Home Questの「AI査定スコア」が高い物件であっても、これらの「管理状態」が悪ければ、将来の「崖」での価格下落幅はさらに大きくなります。

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結論：Home Questで「お宝築古」を見つける3ステップ

2026年の市場で失敗しないために、以下の手順で物件を探してみてください。

1. 価格マップで「下落の節目」を把握： まずは希望エリアの築年数別坪単価を確認し、その街の「下落が止まる時期」を特定します。
2. AI査定で「歪み」を抽出： 築20年以上の物件の中から、推定価格よりも販売価格が10%以上乖離している「掘り出し物」をフィルタリングします。
3. エリア統計で「将来の崖」を予測： 10年後の人口予測や再開発計画を照らし合わせ、自分が売却する際の需要が維持されるかを確認します。

中古マンション購入は「築年数」という記号だけで判断するのではなく、データが示す「価値の推移」を味方につけることが成功の鍵です。Home Questの最新データを駆使して、あなただけの「価値ある一軒」を見つけ出してください。