AIが分析する「駅徒歩1分」の価値：2026年の金利上昇下でも暴落しない物件の条件

不動産購入において「駅徒歩分数」は、資産価値を左右する最大の変数です。特に2026年、日銀の政策金利引き上げが本格化し、住宅ローン金利の上昇が現実味を帯びる中で、物件選びの基準は「広さや築年数」から「圧倒的な流動性と下落耐性」へとシフトしています。

Home Questでは、都内23区の膨大な実取引データとAI査定ロジックを用い、駅からの距離が1分遠ざかるごとに資産価値が何％下落するのかを定量的に算出しました。本コラムでは、データが示す「駅徒歩1分」の真の価値と、金利上昇局面でも暴落しない物件の条件を論理的に解説します。

1. 統計データが示す「徒歩10分で価値は3割以上毀損する」という現実

不動産業界では古くから「駅徒歩1分＝坪単価1割減」といった経験則が語られてきましたが、Home Questの最新データ分析（23区中央値）では、よりシビアな現実が浮き彫りになりました。

駅徒歩分数と坪単価の下落率（全エリア平均）

徒歩1分: 約434万円/坪
徒歩10分: 約295万円/坪
10分間での総下落率: 約32%

このデータから、駅徒歩が1分遠ざかるごとに平均して約4.2%ずつ資産価値が目減りしていることがわかります。特に注目すべきは「徒歩10分」の境界線です。徒歩10分を超えると、中古市場における検索パネルのチェック外に置かれる確率が急増し、流動性が極端に低下します。

2026年以降の金利上昇局面では、買い手の予算が保守的になるため、この「3割の価値毀損」がさらに加速するリスクがあります。資産を守るためには、この下落カーブが「崖」になる前の地点、つまり徒歩7分以内、理想的には5分以内を死守することが、暴落を避けるための最低条件となります。

2. エリア別分析：港区の「ステータス」と江戸川区の「実需レンジ」

駅徒歩の価値は、エリアの特性によっても大きく異なります。Home Questのエリア別分析では、都心と都心近郊で全く異なる下落モデルが確認されました。

港区：突出する「駅1分」のプレミアム

港区では、徒歩1分から2分までの坪単価が1,100万円を超える水準を維持していますが、3分を超えた瞬間に価格が急落する傾向があります。これは、超都心においては「駅直結」や「駅前ランドマークタワー」というステータスに極端なプレミアムが乗っていることを示唆しています。

江戸川区：徒歩3分から10分までの「粘り」

一方で、江戸川区などの住宅街エリアでは、徒歩1分から3分にかけて一段階価格が下がった後、4分から10分付近までは価格が比較的安定する「踊り場」のようなレンジが存在します。これは、実需層（実際に住むことを目的とした層）が「少し歩いても住環境が良い場所」を評価しているためです。投資的な視点では、この「踊り場」の入り口にあたる徒歩4〜5分圏内で、AI推定価格よりも割安な物件を見つけることが、最も効率的な資産防衛術となります。

3. 2026年の金利上昇リスクと「駅近・強固な地盤」の重要性

なぜ今、改めて「駅近」が重要なのでしょうか。その理由は2026年の市場環境にあります。

利上げ局面での出口戦略

2026年、政策金利が0.75%程度まで引き上げられると想定した場合、変動金利の優遇幅が縮小し、住宅ローンの返済負担は確実に増加します。買い手の購買力が低下する中で、最後に残るのは「どうしてもその駅の近くに住まなければならない」という明確な動機を持つ実需層に支持される駅近物件だけです。

税制改正と流動性

2026年度の税制改正により、40㎡台のコンパクトマンションに対する住宅ローン控除の緩和が継続・拡充される見込みです。これにより、共働き世帯や単身者による「駅近コンパクト物件」への需要がさらに集中します。

さらに、近年重要視されているのが「地盤」との組み合わせです。駅近かつ地盤が強固（武蔵野台地東端など）な物件は、災害リスクに対する保険としても機能し、金利上昇による市場の冷え込みを跳ね返すほどの強い価格維持力を発揮します。

4. AIが判定する「暴落しない物件」の共通点

Home QuestのAI査定ロジックでは、単なる距離だけでなく、以下の要素を複合的に分析して「下落耐性スコア」を算出しています。

管理状態と修繕積立金のバランス: 駅近であっても管理が杜撰な物件は、金利上昇下で真っ先に敬遠されます。
エリア内での希少性: その駅で「徒歩5分以内」の物件が全供給の何％を占めるか。
AI推定価格との乖離: 市場価格がAI適正価格を下回っている「歪み」の有無。

例えば、とある江戸川区の物件では、販売価格がAI推定価格より約2,800万円も割安と判定された駅近物件が存在しました。このような物件は、購入した瞬間に大きな「含み益」を抱えることになり、将来的な金利上昇リスクに対する強力なバッファとなります。

まとめ：データに基づいた「賢い選択」を

2026年の不動産市場は、これまでの「どこを買っても上がる」フェーズから、「価値が残るものと消えるものが残酷に分かれる」フェーズへと移行します。

駅徒歩1分遠ざかるごとに失われる4.2%の価値。この数字を重く受け止め、Home Questの「価格マップ」や「AI査定レポート」を活用して、常に市場の歪みを監視してください。

「駅からの距離」という不変の価値に、「適正な地盤」と「AIによる割安判定」を掛け合わせること。これこそが、金利上昇という荒波の中でも、あなたの資産を、そして家族の未来を守る唯一の方法です。

本記事の分析データについて 本コラムの分析には、Home Questが独自にクローリングし、クレンジングを行った外部ポータルサイトの物件データおよび、機械学習モデルによって算出された推定適正価格を使用しています。エリア別の詳細な坪単価推移については、価格マップページよりご確認いただけます。