2026年 東京マンション市場予測：1億円超えが常態化する市場で「賢い選択」をするために

はじめに：1億円の壁を超えた市場の変容

2025年は、東京のマンション市場において過去数十年間の常識が覆された歴史的な転換点となりました。

最新のマーケットデータによれば、2025年末時点での東京23区におけるファミリー向け中古マンションの平均価格は 1億1,549万円 に到達。前年比で約50%以上という驚異的な上昇を記録しました。かつて「億ション」と呼ばれた物件は一部の富裕層向けのものでしたが、今や東京23区で利便性の高い3LDKを探す場合、1億円という数字は避けて通れない「標準」となりつつあります。

年月	東京23区中古マンション平均価格（ファミリー向け）	前年同月比上昇率
2024年12月	7,624万円	—
2025年12月	1億1,549万円	+51.5%

この価格高騰を支えているのは、単なる投機的な動きだけではありません。建築資材の高騰、人手不足による工期延長、そして共働きで高年収を実現する「パワーカップル」による実需が、市場の底上げを強固なものにしています。では、この「高値圏」が常態化した2026年、市場はどう動くのか。金利・供給・維持費の3つの側面から深掘りします。

1. 金利動向：日銀の政策転換と住宅ローンの「出口戦略」

2026年に入り、住宅ローンを巡る環境には明確な「潮目の変化」が現れています。

固定金利の段階的引き上げ

2026年、大手銀行は揃って長期固定金利の引き上げを継続しています。これは市場の長期金利動向を反映したもので、これまでのような「0.5%以下の超低金利での固定」は事実上、過去のものとなりました。固定金利を選択する場合、返済計画の安全性は高まりますが、借入可能額が抑制されるというジレンマに直面します。

変動金利に忍び寄る「上昇の影」

住宅ローン利用者の約8割が選択している「変動金利」については、多くの銀行が依然として低水準を維持していますが、日銀による追加利上げの観測が強まっています。2026年は、多くのユーザーが「5年ルール」や「125%ルール」といった、変動金利特有のセーフティネットの仕組みを再確認し、金利上昇シナリオを盛り込んだ「出口戦略」を立てる必要性に迫られています。

2. エリア戦略：23区の「選別化」と郊外ハブ駅の再評価

23区内の価格が手の届きにくい水準まで上昇した結果、2026年の市場では「居住エリアの二極化」がさらに加速します。

都心部：資産価値の「岩盤」エリア

港区、千代田区、中央区といった都心3区、および渋谷区や新宿区の一部では、今後も価格が大きく崩れることは考えにくいでしょう。海外投資家からの需要に加え、富裕層による相続税対策としての需要が根強いためです。ただし、これらのエリアでは「物件価格」だけでなく、後述する「維持費」が購入の大きな障壁となります。

周辺・郊外エリア：TX沿線と再開発拠点の躍進

23区内の価格高騰から「押し出される」形で、実需層の目は郊外のハブ駅へと向いています。特に注目すべきは、 つくばエクスプレス（TX）沿線 や 東急田園都市線 などのブランド力がある路線です。

• 流山おおたかの森・柏の葉キャンパス（千葉県）: 駅前の高度な商業集積と、子育て支援政策の充実により、30代のパワーカップルから圧倒的な支持を得ています。

• 武蔵小杉・登戸（神奈川県）: 都心への圧倒的なアクセス性と、再開発による街の刷新が続いており、23区内と同等かそれ以上の資産性を維持しています。

Home Questでは、これらのエリアの「医療施設数」や「教育環境（学校の評価等）」をデータ化しており、単なる価格比較だけでなく、将来的な「住み心地」を含めた評価を推奨しています。

これらのエリアでは、駅前再開発による商業施設一体型のタワーマンションが計画されており、「生活利便性」と「資産性」のバランスが取れた選択肢として、2026年の市場の目玉となるでしょう。

3. 「第3のコスト」としての管理費・修繕積立金

2026年のマンション選びにおいて、物件価格以上に注意すべきなのが 「ランニングコストの高騰」 です。

人件費の上昇により、マンションの管理委託費は年々上昇しています。また、建築コストの高騰はそのまま将来の「大規模修繕工事」の費用不足に直結します。

• 中古マンションの場合: 購入時の修繕積立金が安すぎないか（将来の急激な値上げや一時徴収金のリスクがないか）。

• 新築・築浅の場合: コンシェルジュやジムなどの豪華な共用施設が、将来の重荷にならないか。

Home QuestのAI査定では、これらの維持費が周辺相場と比較して適切かどうかも、資産価値の判断材料として考慮しています。

4. 2026年の必勝戦略：Home Questを最大活用する方法

不透明な市場だからこそ、主観を排除した「データによる武装」が不可欠です。Home Questユーザーに推奨する2026年の戦略は以下の3点です。

1. 「乖離率」による買い時の判断: 掲載価格がAIの算出する適正価格からどれだけ乖離しているかをチェックしてください。たとえ1億円の物件でも、適正価格が1億1,000万円であれば「買い」ですし、8,000万円の物件でも適正価格が7,000万円であればリスクが高いと言えます。

2. エリア統計による「街の寿命」の予測: Home Questのエリア統計機能を使い、人口推移や年収階層を分析してください。現時点で人気があっても、将来的に高齢化が急速に進む街は、リセールバリューが大きく低下する恐れがあります。

3. 資産価値の「定点観測」: 購入を検討している物件や、現在の自宅を「お気に入り」に登録し、価格トレンドを常にウォッチしてください。2026年は「特定のエリアだけが下がる」という局所的な調整が起きやすいため、変化の兆しをいち早く掴むことが重要です。

まとめ

2026年の東京マンション市場は、1億円という価格が「当たり前」になる一方で、買い手の「リテラシー」が厳しく問われる年になります。

金利上昇リスク、エリアの選別、そして管理コスト。これらの複雑な変数を一人で分析するのは困難です。Home Questは、膨大な不動産データベースとAI技術を駆使し、あなたの人生を左右する意思決定に「根拠」と「自信」を提供し続けます。情報の非対称性を解消し、納得感のある住まい探しを共に進めていきましょう。