【週刊】東京23区「マンション割安率」ランキング：AIが判定した“本当の適正価格”より安く買えるエリアはどこか？
Home Questが独自に収集した13,739件のデータを元に、AI推定価格と販売価格の差を「割安率」として算出。今、最もおトクに買える23区のエリアを価格帯別にランキング形式で発表します。
1. 独自データベースによる「市場の歪み」の可視化
現在、東京の中古マンション市場は、売り手の強気な価格設定と買い手の予算の乖離が広がっています。その中で、主観や広告的なキャッチコピーに惑わされず「本当に価値がある物件」を見極めるのは容易ではありません。
本コラムでは、個人開発の不動産分析プラットフォーム『Home Quest』が独自に収集・解析した 東京23区・合計13,739件（※直近分析対象数）の膨大な物件データを活用しています。主要ポータルサイトに掲載されている実際の「販売価格」と、我々のAIアルゴリズムが算出した「推定適正価格（実際の成約水準）」を全件比較し、その差を数値化しました。
割安判定のロジック
本ランキングでは、読者の皆様に直感的に理解いただけるよう、以下の2つの独自指標を用いています。
- 平均割安額（おトク額）：
AI推定価格 - 販売価格- この数値がプラスであるほど、本来の価値よりも安く売り出されている（＝お買い得）ことを意味します。
- 平均割安率：
平均割安額 ÷ 販売価格- 販売価格に対して、何％分「割安」な状態で市場に放置されているかを示す指標です。
2. 【価格帯別】今週の割安エリア・ランキング
予算別に「どこに掘り出し物が多いのか」を13,739件の母集団から分析した結果、エリアごとに鮮明なコントラストが浮かび上がりました。
① エントリー層（〜5,000万円）
都心回帰の流れの中で手が届きやすいこの価格帯では、意外な「都心区」がランクインしています。
- 第1位：渋谷区（平均割安率：15.74%）
- 第2位：葛飾区（平均割安率：15.56%）
- 第3位：荒川区（平均割安率：15.26%）
【分析】 渋谷区が1位となった背景には、この価格帯の物件の多くが「築古ワンルーム」や「借地権」など、特定の条件下にあることが挙げられます。建物スペック上の資産価値に対し、住宅ローン利用が難しいなどの理由で買い手が限定されるため、価格に大きな「歪み（おトク感）」が生じている状態です。
② スタンダード層（5,000万〜8,000万円）
ファミリー層の主戦場となるこのゾーンでは、城東エリアが圧倒的な強さを見せました。
- 第1位：葛飾区（平均割安率：14.20%）
- 第2位：江戸川区（平均割安率：11.02%）
- 第3位：荒川区（平均割安率：6.92%）
【分析】 ここで注目すべきは、港区や中央区などの都心エリアです。この価格帯では マイナス10%以上の「割高（マイナス乖離）」 判定となっており、人気エリアでは「住む価値」以上にブランド料が乗っているのに対し、城東エリアではAI評価を販売価格が下回る「買い場」が続いています。
③ アッパーミドル層（8,000万〜1.2億円）
今回、全データの中で最も驚くべき数値が観測されたのがこの層です。
- 第1位：葛飾区（平均割安率：33.42%）
- 第2位：江戸川区（平均割安率：24.37%）
【分析】 葛飾区では、およそ 3割以上もおトク という驚異的な割安率を記録しました。駅前再開発が進み物件のスペック（広さ・設備性能）が飛躍的に向上している一方で、エリア全体のイメージからくる「価格の天井」が市場心理によって低く抑えられているため、AI査定額との間に巨大なギャップが生じています。
④ プレミアム層（1.2億円〜）
- 第1位：江戸川区（平均割安率：15.46%）
- 最下位：港区（平均割安率：-14.33% ※大幅な割高）
【分析】 1.2億円を超える物件において、港区は適正価格より2,000万円以上高い「プレミアム価格」で取引されている一方、江戸川区では希少な高額物件ほど、本来の実力より控えめな値付けがなされている傾向があります。
3. なぜ今、「城東エリア」の歪みが拡大しているのか？
13,739件の母集団から見えてきた、割安エリアの共通点は「市場の認知と実態の乖離」です。
「おトク感」の源泉は再開発の遅効性
葛飾区・江戸川区では、小岩や金町などの大規模再開発により、街の利便性が飛躍的に向上しています。AIは最新のインフラ整備状況から将来価値を織り込みますが、実際の売り手（個人）は「少し前の安かった頃の相場」や周辺の古い成約事例を意識して値付けをしてしまうため、結果として15〜33%もの大きな割安率が発生しています。
都心ブランドへの「手数料」の可視化
今回の分析で明確になったのは、港区などの人気区で物件を買うことは、物件そのものの価値に加えて「10〜15%のブランド手数料」を支払っているという事実です。投資効率や住居としてのコストパフォーマンスを重視するなら、今は間違いなく城東エリアに軍配が上がります。
4. まとめ：データで「損をしない」家探しを
今回のランキングは、あくまで収集した13,739件の平均値です。個別の物件には、修繕状況や管理体制など、数値化しにくい要因も含まれます。
しかし、この「割安率」というフィルターを通すことで、 「人気エリアで割高な買い物をさせられているのか」それとも「過小評価されているエリアで掘り出し物を見つけているのか」 を、客観的なエビデンスとして判断することが可能になります。
不動産は人生で最も高い買い物です。感情やイメージに流されず、Home Questの客観的なデータと共に、賢い選択を目指しましょう。